こんにちは、ふにです。
前回、ローン用語を全力で噛み砕きました。
用語はわかった。
団信も保証料も理解した。
じゃあ実際、
我が家のローンって35年でどうなるの？
気になったので、
エクセルで叩いてみました。
結果。
震えた。
（ガクブル）
我が家のローン条件（おさらい）
- 借入金額：3850万円
- 金利：
- 1〜10年目：1.25%
- 11年目以降：1.59%
- 返済期間：35年
- ボーナス払い：なし
- 返済方法：元利均等返済
月々の返済額は（契約画面ベースで）
- 当初10年：114,531円 → 約115,000円（千円単位で四捨五入）
- 11年目以降：119,216円 → 約119,000円（千円単位で四捨五入）
「12万円前後かぁ…」と思ってたけど、
シミュレーションしてみたら、数字の圧がすごかった。
35年後、私は何歳？
まず現実を見つめる。
現在：35歳
↓
35年後：70歳
…70歳。
定年過ぎてる。
子どもが大学卒業しても、まだ払ってる。
もしかしたら孫がいるかもしれない年齢で、
まだ住宅ローン払ってる。
これ、改めて考えると結構エグい。
（現実逃避したい）
【衝撃】最初の10年で元金がほとんど減らない問題
シミュレーションして一番ビビったのがこれ。
1〜10年目（金利1.25%）
- 月々返済額：約115,000円
- 10年間の総返済額：約1,374万円
そのうち（ざっくり）
- 利息：約424万円
- 元金：約950万円
つまり、10年間で約1,374万円払っても、
元金は約950万円しか減らない。
3850万円 → 約2900万円
10年頑張って、まだ2900万円近く残ってる。
（絶望）
※分割融資や初回返済日のズレ等で、実際の内訳は多少前後します。ここは「元利均等の体感」を掴むための概算です。
11年目以降、金利が上がる恐怖
11年目から金利が1.59%に上がる。
11〜35年目（金利1.59%）
- 月々返済額：約119,000円
- 25年間の総返済額：約3,576万円
そのうち（ざっくり）
- 利息：約600万円前後
- 元金：残り全部
35年間トータルで見ると、利息はだいたい1,000万円ちょい。
3850万円借りて、利息で1000万円規模。
…利息で、家具家電全部上位グレードにできるどころか車も買えるやん。
（泣）
数字で見る絶望感（ざっくり）
元利均等なので、最初の10年がとにかく減らないです。
| タイミング | 元金残高（目安） | ひとこと |
|---|---|---|
| スタート | 3,850万円 | ここから地獄の長距離走 |
| 10年後 | 2,796万円 | え、まだこんなに残るの？ |
| 20年後 | 1,850万円 | やっと半分切った（長かった） |
| 30年後 | 850万円 | ゴールが見えてきた |
| 完済 | 0円 | 完走！おつかれ自分！ |
※金額は概算です（途中の繰り上げ返済や金利変動があると変わります）。
これが「元利均等返済」の現実。
最初は利息ばっかり払ってて、元金がなかなか減らない。
（ローンの闇）
比較：変動0.4%だったらどうなってた？
ここで気になるのが、
「変動金利0.4%で借りてたら、どうだったの？」
計算してみた（※35年間ずっと0.4%のままだった世界線）。
変動金利0.4%（35年間固定と仮定）
- 月々返済額：約98,000円
- 35年間の総返済額：約4,123万円
- 利息：約273万円
…強すぎる。
ただしこれはあくまで「35年間ずっと0.4%」の前提。
現実には上がる可能性もあるので、単純比較はできない。
でも、「変動が有利なケースもある」のは事実。
我が家が段階固定を選んだのは、あくまで
金利変動に一喜一憂したくなかった
これだけ。
（小心者の選択）
比較：全期間固定1.8%だったらどうなってた？
「固定は高い」と言うけど、どのくらい？
ということで、全期間固定1.8%も計算してみた。
全期間固定1.8%（35年）
- 月々返済額：約124,000円
- 35年間の総返済額：約5,192万円
- 利息：約1,342万円
我が家の段階固定（当初1.25%→1.59%）と比べると、
総額で見ると「固定の方が高くなりやすい」イメージは確かにある。
ここで一つ、同じ疑問を持つ人がいるはず。
「段階固定も固定なのに、なんで全期間固定が後半1.59%より高い（1.8%）の？」
答えはざっくりこう。
- 段階固定は、10年後に金利を“入れ替えられる”（1.25%→1.59%）
- 全期間固定は、35年間ずっと同じ金利で縛るので、銀行側の金利リスクが長い
- その「長期リスク分」が金利に乗りやすい
つまり、段階固定は「途中で値付けをやり直せる」ぶん、
全期間固定より“銀行側が怖がりにくい”ケースがある。
（怖がり同士の読み合い）
【追加】35年前の金利で計算したら、笑うしかなかった
ここからはおまけ（でも破壊力は本編）。
「35年前って金利もっと高かったよね？」という話。
当時の“よく聞くレベル”として、仮に年6%で計算してみる。
年6%（35年）と仮定
- 月々返済額：約220,000円
- 35年間の総返済額：約9,219万円
- 利息：約5,369万円
利息が、家よりデカい。
「ローン」じゃなくて「もう一軒建つ」やつ。
さらに極端に、年8%も計算してみる。
年8%（35年）と仮定
- 月々返済額：約273,000円
- 35年間の総返済額：約1億1,476万円
- 利息：約7,626万円
もう笑うしかない。
昔の人、金利と腕力で家建ててた説ある。
（尊敬）
繰り上げ返済の威力を計算してみた
35年ローン、このまま払い続けるのは正直しんどい。
だから繰り上げ返済を考えてる。
繰り上げ返済とは
ローンの元金を前倒しで返すこと。
方法は2種類。
- 期間短縮型：返済額は変わらず、期間が短くなる（利息の削減効果が大きい）
- 返済額軽減型：期間は変わらず、月々の返済額が減る（生活が楽）
我が家は期間短縮型で攻める予定。
理由は単純。
70歳まで払いたくない。
（切実）
100万円繰り上げたらどうなる？
試しに、5年目に100万円繰り上げ返済した場合を計算。
繰り上げなし
- 返済期間：35年
- 総返済額：概算ベースでそのまま
5年目に100万円繰り上げ（期間短縮型）
- 返済期間：約1年ちょい短縮
- 利息削減：ざっくり100万円超〜150万円くらい
100万円の繰り上げで、利息が100万円単位で減る。
効率、やばい。
繰り上げ返済は早ければ早いほど効果が大きい。
これ、知ってるのと知らないのとでは数百万円単位で差が出る。
（マジで大事）
【本命】ローン控除終了後に1000万円ドカンと返す作戦
住宅ローン控除って、13年間（我が家の場合）受けられる。
つまり、13年目までは「控除で税金が戻ってくる」から、
無理に繰り上げ返済するよりも、控除を最大限受けた方が得な場面が多い。
そして、14年目（控除終了直後）に、
ドカンと1000万円繰り上げ返済。
これが最強説。
14年目に1000万円繰り上げ（期間短縮型）
- 返済期間：ざっくり10年短縮クラス
- 利息削減：数百万円規模
- 完済年齢：70歳 → 60歳くらいが見えてくる
…60歳。
定年ぴったり！働いてるうちに返せる！
（希望の光が見えた）
ただし問題は、
14年間で1000万円貯められるか。
年間で約70万円。月6万円弱。
…うん、頑張ろう。
（現実は厳しい）
【悩みどころ】1000万円、株に投資したらどうなる？
ただ、ここで別ルートも浮上してくる。
「1000万円を繰り上げ返済に使うより、株に投資した方がいいんじゃない？」
これ、めちゃくちゃ悩む。
理屈だけで言うなら、
- 住宅ローン金利：1.59%（確定）
- 株式投資の期待リターン：年4%（長期平均として語られがち）
期待値だけ見ると、株の方が有利になりやすい。
ここで変に濁すと違和感が出るので、ハッキリ書く。
「期待値」では、株が勝つ可能性は普通にある。
でも同時に、こうも言える。
「確実性」では、繰り上げ返済が勝つ。
株が“そうとは限らない”理由は、主にここ。
- 年4%は平均であって、毎年4%で増えるわけじゃない（順番が大事）
- 途中で取り崩すタイミングが悪いと、増えるどころか減ることもある
- 教育費・故障・病気など、現実は「売りたくない時に売る」が起きがち
- 税金もある（増えた分まるっと自分のもの、ではない）
だから今の結論は、これ。
たぶん正解は「バランス」
- 500万円は繰り上げ（安心）
- 500万円は投資（期待）
優柔不断？
はい、優柔不断です。
（でもこれが一番眠れる気がする）
現実的な方針（暫定）
- 1〜13年目：ローン控除を最大限活用しつつ、貯蓄・投資で体力づくり
- 14年目：貯まったお金の使い道を、その時点の金利・相場・家計で判断
- 11年目の金利交渉：ダメ元でやる（やらない後悔だけは避ける）
今の私ができることはひとつ。
まずは、家計を崩さずに貯める。
あとは未来の私に任せる。
（丸投げ）
まとめ：計算したら震えた。でも、道はある
- 35年ローンは長い。完済は70歳
- 元利均等は、最初の10年で元金が減りにくい
- 変動0.4%は強い（ただし「そのままなら」の世界線）
- 全期間固定は「長期リスク分」金利が高くなりやすい
- 繰り上げ返済は確実、投資は期待値。たぶんバランスが正義
- ローン控除があるうちは、焦って繰り上げしない戦略もあり
35年ローン、改めて計算すると本当に長い。
でも、数字にすると「怖さ」だけじゃなくて、
「どう戦うか」も見えてきた。
震えながら、今日も働きます。
（震えの原因：ローン）
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