【住宅ローン】ローンがわかりにくすぎる問題を全力で噛み砕く

こんにちは、ふにです。

前回、トランプショックで奇跡的に滑り込んだ話を書きました。

無事にローン契約できて、
ホッとしたのもつかの間。

改めて契約書類を見て、こう思いました。

「……で、結局これって何？」

いや、契約はしたんです。
ちゃんと署名もしました。

でも正直、
半分くらいしか理解できてない気がする。

（契約後に気づくタイプ）

というわけで今回は、
住宅ローンの「わかりにくすぎる問題」を
自分のために全力で整理します。

未来の自分へ。
これ読んで思い出して。
（5年後には確実に忘れてる）

そもそも住宅ローンって何種類あるの？

まずはここから。

住宅ローンの金利タイプは、
大きく分けてこの3つ。

① 変動金利

半年ごとなど、定期的に金利が見直される
金利が低い時はとにかく有利
上がると返済額も増える
ギャンブル要素あり

② 全期間固定金利

最初から最後まで金利が変わらない
安心感はピカイチ
その分、金利は高め
石橋を100回叩くタイプ向け

③ 段階固定金利（我が家）

最初は低金利
途中で一度だけ金利が上がる
その後は固定（※変動になるタイプもある）

我が家は③を選びました。

ここ、めちゃくちゃ大事なので強調します。

我が家の段階固定は、
11年目以降も「固定」です。

つまり、

1〜10年目：1.25%（固定）
11年目以降：1.59%（固定）

「上がるけど、そこで止まる」。

変動金利みたいに
「11年目以降も半年ごとに上がったり下がったり」
ということはありません。

なのでこれは、

変動は怖い
でも全期間固定は高い

という、
優柔不断な小心者の妥協案です。

（結果オーライ）

変動金利が「悪」じゃない理由

ここで一つ、ちゃんと言っておきたい。

変動金利、全然アリです。

むしろ、

金利が低い間に
元金をガンガン減らせる人

なら、
変動の方が有利なケースは多い。

住宅ローンって、

最初の返済ほど
利息の割合がめちゃくちゃ大きい

という特徴があります。

だから、

金利が低い時期に
どれだけ元金を減らせるか

これが、
総支払額に直結します。

もし、

変動0.4%
繰り上げ返済もできる

という条件なら、
正直そっちの方が得な可能性は高い。

じゃあ、なぜ我が家は段階固定にしたのか

理由はシンプル。

金利に一喜一憂したくなかった。

半年ごとに、

「また上がった…」
「今月の返済、いくらになるんだろう…」

これを35年続ける自信がなかった。

（メンタルが持たない）

だから段階固定。

10年間は安心
11年目で一度だけ覚悟を決める

これなら耐えられる。

まとめると、

最安を狙うなら → 変動
安心を買うなら → 固定
その中間 → 段階固定

どれが正解かは、
金利じゃなく性格次第だと思います。

（開き直り）

ちなみに11年目、ゴネる予定です

我が家の金利は、

10年目まで：1.25%
11年目以降：1.59%

これは契約書に書いてあるので確定。

ただし。

一応、11年目に
借り換えをチラつかせながら交渉はしてみる予定。

「他行も検討してまして…」
「もう少し下げてもらえませんか…？」

効果があるかは不明。
たぶん無い。

（元銀行マンの同僚談）

でも、

やらないで後悔するより
やって後悔したい

タイプなので。

10年後の自分、
ダメ元で頑張れ。

元利均等と元金均等、何が違う？

返済方法も2種類あります。

元利均等返済（我が家）

毎月の返済額が一定
最初は利息多め
元金がなかなか減らない
計画が立てやすい

イメージ：

月12万円
↓
最初：利息8万＋元金4万
後半：利息2万＋元金10万

元金均等返済

元金の減りが一定
最初の返済額が重い
後半になるほど楽

イメージ：

最初：15万円
中盤：12万円
後半：9万円

我が家は元利均等。

理由は簡単。

最初から15万円は無理。

以上。

団信って何？生命保険と何が違う？

団信＝団体信用生命保険。

一言で言うと、

死んだらローンが消える保険。

基本の団信

死亡
高度障害

この場合、
住宅ローンが完済されます。

がん団信（我が家）

上記に加えて
がんと診断された時点で完済

地銀はこれが無料でした。

正直、
「がんになる気はない」。

でも、

なったときに
家まで失いたくない

この気持ちが勝った。

ちなみに、

生命保険 → お金がもらえる
団信 → ローンが消える

ローン期間中は、
団信の方が圧倒的に強いです。

保証料って何？誰を守ってる？

これ、最初めちゃくちゃ混乱しました。

保証料＝銀行を守るための保険。

つまり、

私が払えなくなった時に
銀行が損しないための保険

え、それ私が払うの？
とは思いました。

でも、そういう仕組み。

保証料の払い方

① 一括前払い型（信金）

最初にドカン
初期費用が重い

② 金利上乗せ型（地銀）

金利に0.1〜0.2%上乗せ
初期費用は軽い

我が家は②。

理由は単純。

一括で払う余裕がなかった。

家具も家電も欲しかった。

（人間だもの）

5年ルール・1.25倍ルール（変動金利の闇）

変動金利には、
この2つが付いてきます。

5年ルール

金利が上がっても
返済額は5年間据え置き

一見、優しい。

でも実際は、

【金利上昇前】
12万＝利息3万＋元金9万

【金利上昇後】
12万＝利息6万＋元金6万

返済額は同じ。
でも元金が減らない。

1.25倍ルール

返済額は最大1.25倍まで

これも一見優しい。

でも、

増えなかった利息は
元金に上乗せされる

つまり、
借金が増える。

これが怖くて、
変動は選べませんでした。

つなぎ融資と分割融資

つなぎ融資

土地代を一時的に借りる
家完成後に住宅ローンで返す

分割融資（地銀）

必要なタイミングで小出し
つなぎ融資不要

地銀がこれに対応してたのは、
本当に助かりました。

印紙代って何？

契約書に貼る税金。

我が家だと2万円。

地銀はネット完結だったので不要。

たった2万円。
でも消えるなら消したい。

結局、何を基準に選べばいい？

正解はありません。

未来の金利は誰にも分からない。

ただ一つ言えるのは、

自分が安心できる選択をすること。

我が家は、

変動 → メンタル無理
固定 → 高い
段階固定 → 許容

だから段階固定。

それだけ。

まとめ（とりあえずこれだけ覚えとく）

用語	意味	一言
変動金利	半年ごとに変わる	最安狙い
固定金利	最後まで固定	安心
段階固定	一度だけ上がる	妥協
元利均等	毎月一定	庶民
元金均等	最初重い	体力
団信	死んだらチャラ	必須
保証料	銀行を守る	納得してない
つなぎ融資	土地代立替	面倒
分割融資	小出し	神
5年ルール	据え置き	闇
1.25倍	上限	もっと闇

次回は、
実際の返済シミュレーション。

→ 【第4話】返済シミュレーション編
「35年後、私は何歳？」

（生きてる…よね？）